Il Superbonus è stato il bonus edilizio più discusso del decennio. Nato come misura straordinaria per rilanciare l'edilizia post-Covid, ha trasformato decine di migliaia di condomini italiani — e a Roma più che altrove, complice un patrimonio edilizio anni '50-'70 che aveva un disperato bisogno di efficientamento energetico. Nel 2026 la situazione è cambiata radicalmente. Vediamo cosa resta, cosa è finito, e soprattutto: cosa può ancora fare un amministratore o un condomino per migliorare il proprio edificio sfruttando le agevolazioni residue.
Dove siamo arrivati: il Superbonus nel 2026
Per nuove pratiche, il Superbonus 110% è definitivamente chiuso. Le ultime aliquote agevolate (70% nel 2024, 65% nel 2025) hanno completato il percorso di phase-out previsto dalla normativa. Nel 2026 non è più possibile aprire nuove pratiche Superbonus, salvo coda di pratiche già in lavorazione regolarmente avviate negli anni precedenti.
Cosa significa concretamente per un condominio romano oggi:
- Se i lavori sono già iniziati con CILAS protocollata entro le scadenze normative, il cantiere prosegue con le aliquote previste al momento dell'avvio.
- Se la pratica era stata solo presentata in assemblea ma mai protocollata in Comune, il treno è perso.
- Per nuovi interventi, restano gli altri bonus ordinari, che spesso — sommati — restano molto vantaggiosi.
Le alternative attive per i condomini romani nel 2026
La buona notizia è che per i condomini esistono ancora strumenti molto efficaci. Vediamoli uno a uno con le aliquote 2026.
Ecobonus condomini (50–75%)
Per gli interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni, l'Ecobonus offre detrazioni IRPEF che vanno dal 50% al 75%, con massimali che si calcolano per unità immobiliare. Questo è cruciale: un condominio di 24 appartamenti moltiplica per 24 i massimali, raggiungendo cifre estremamente significative.
| Intervento | Aliquota 2026 | Massimale × unità |
|---|---|---|
| Cappotto termico (sup. > 25%) | 70% | 40.000 € |
| Cappotto + impianto centralizzato in classe A | 75% | 40.000 € |
| Sostituzione infissi parti comuni | 50% | 60.000 € totali |
| Caldaia a condensazione centralizzata | 65% | 30.000 € totali |
| Pompa di calore centralizzata | 65% | 30.000 € totali |
Sismabonus (50–85%)
Roma è in zona sismica 2 e 3 a seconda dei municipi. Significa che gli interventi di miglioramento o adeguamento sismico accedono al Sismabonus con aliquote molto interessanti:
- 50% per interventi di riduzione del rischio sismico
- 70% se l'intervento riduce di una classe il rischio
- 80% se riduce di due classi
- 75-85% per interventi su parti comuni di condomini con riduzione di classi
Il Sismabonus è cumulabile con l'Ecobonus se gli interventi sono separati e ben individuati nel computo metrico. Questo è uno dei pochi casi dove un buon capitolato fa risparmiare decine di migliaia di euro per condominio.
Bonus Ristrutturazioni 50%
Sempre attivo, sempre utile. Si applica alle manutenzioni straordinarie sulle parti comuni: rifacimento facciate, lastrici solari, impianti elettrici comuni, ascensori, porte d'ingresso, etc. Aliquota 50% fino a 96.000 € per unità immobiliare. Per un condominio medio romano, parliamo di oltre 2 milioni di € di tetto di spesa detraibile.
Cessione del credito e sconto in fattura: come funziona nel 2026
La possibilità di cedere il credito o ottenere lo sconto in fattura è stata fortemente limitata dal Decreto Cessioni (DL 11/2023). Nel 2026 la situazione è la seguente:
- Bloccata per la maggior parte degli interventi privati ordinari. Il contribuente recupera la detrazione direttamente in dichiarazione dei redditi nei 10 anni successivi.
- Possibile in casi specifici (interventi in zone sismiche, ristrutturazioni post-calamità, alcuni casi sociali). Ogni eccezione va verificata caso per caso.
- Le banche e gli operatori finanziari raramente acquistano oggi crediti edilizi: il mercato si è praticamente fermato dopo il 2023.
Cosa fare ora: il processo passo-passo
Se siete amministratori o consiglieri di un condominio romano e volete partire con un progetto di efficientamento nel 2026, ecco la sequenza realistica.
1. Diagnosi energetica e strutturale
Si parte sempre da un tecnico abilitato che fa un APE pre-intervento (Attestato di Prestazione Energetica) e una valutazione strutturale. Costo indicativo per un condominio medio: 1.500-3.500 € (a carico del condominio). Senza questo non si fa nulla.
2. Studio di fattibilità e simulazione economica
Il tecnico, insieme all'impresa, produce un quadro economico completo: costo lavori, importo detraibile, rateizzazione fiscale, ROI per unità immobiliare. Questo è il documento che si presenta in assemblea.
3. Assemblea straordinaria e delibera
Servono maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore millesimale (regime semplificato art. 119 DL 34/2020 ancora attivo per interventi che accedono ai bonus). In pratica significa che basta convincere chi partecipa con più della metà dei millesimi presenti.
4. Pratiche edilizie e ENEA
Per l'Ecobonus serve comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori. Per il Sismabonus servono asseverazioni sismiche pre e post lavori. Per le opere edilizie principali serve CILA o SCIA in Comune. Tempi: 60-90 giorni complessivi.
5. Cantiere
Da inizio lavori a consegna: tra 6 e 18 mesi a seconda di dimensione condominio, complessità, eventuali vincoli paesaggistici (frequenti in centro storico romano). I primi mesi sono dedicati a ponteggi e bonifiche, il grosso del cappotto si fa in 4-6 mesi.
Il caso Roma: quali zone hanno più opportunità
L'amministrazione tecnica di un cantiere condominiale a Roma ha specificità importanti che è bene conoscere prima di partire.
- Centro storico: vincoli della Soprintendenza, divieto di cappotto a vista esterno, autorizzazioni paesaggistiche obbligatorie. Possibili interventi: cappotto interno, sostituzione infissi a doppio vetro tipologicamente coerenti, isolamento copertura.
- Prati, Trieste, Parioli: spesso edilizia anni '20-'40, intonaci storici. Servono cappotti termici a basso spessore e finitura tinteggiata coerente con il tessuto urbano.
- Periferia (Tuscolano, Casilino, Tiburtino): massima opportunità tecnica. Edilizia anni '60-'80, prestazioni energetiche scadenti, cappotto a 12-14 cm fattibile senza problemi paesaggistici. Qui i ROI sono massimi.
- EUR e quartieri pianificati: edifici razionalisti tutelati. Interventi limitati ma utili (infissi, copertura, impianti centralizzati).
Domande frequenti
Il Superbonus è ancora attivo nel 2026?
No, il Superbonus 110% è chiuso per nuove pratiche. Restano attivi solo i cantieri con titolo edilizio protocollato entro le scadenze previste dalla normativa. Per chi parte oggi le alternative principali sono Ecobonus, Sismabonus e Bonus Ristrutturazioni.
Quali bonus può ancora usare un condominio a Roma nel 2026?
Ecobonus per cappotto termico, infissi e caldaie (50-75%), Sismabonus per zone sismiche 2-3 con possibile cumulo (50-85%), Bonus Ristrutturazioni 50% per opere comuni. La cessione del credito resta limitata ma le detrazioni in dichiarazione restano pienamente valide.
Come si calcolano i massimali per condomini?
Per gli interventi su parti comuni, i massimali Ecobonus e Sismabonus si moltiplicano per il numero di unità immobiliari del condominio. Un condominio di 24 unità con cappotto termico ha un tetto detraibile di 40.000 € × 24 = 960.000 € teorici.
Quanto tempo serve per approvare i lavori in assemblea?
Per gli interventi che accedono ai bonus serve la maggioranza degli intervenuti rappresentativa di almeno 1/3 del valore millesimale. Dalla convocazione alla delibera passano 30-45 giorni. Da delibera a inizio lavori altri 60-90 giorni per pratiche edilizie ed ENEA.
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