Il Bonus Facciate al 90% e poi al 60% — protagonista degli anni 2020-2022 — è terminato. Ma la riqualificazione delle facciate dei condomini romani resta una delle opportunità tecnicamente ed economicamente più sensate, sia per l'efficientamento energetico sia per la valorizzazione del patrimonio immobiliare. Vediamo cosa è effettivamente disponibile nel 2026, quanto costa, come si realizza un cappotto termico fatto bene.
Dove siamo arrivati: la fine del Bonus Facciate
Il Bonus Facciate nato con la Legge di Bilancio 2020 si è progressivamente ridotto: 90% nel 2020-2021, 60% nel 2022, chiuso definitivamente dal 1° gennaio 2023. Per nuovi interventi non è più riproponibile.
Tuttavia, gli interventi sulle facciate continuano ad accedere ad altre detrazioni ancora attive nel 2026:
| Tipo intervento | Detrazione 2026 | Massimale |
|---|---|---|
| Cappotto termico esterno (Ecobonus) | 65-75% | 40.000 € × unità (condominio) |
| Rifacimento intonaci e tinteggiatura (Bonus Ristrutturazioni) | 50% | 96.000 € per unità |
| Cappotto + riduzione classe sismica (Sismabonus + Ecobonus) | 70-85% | cumulabili |
| Sostituzione infissi parti comuni (Ecobonus) | 50% | 60.000 € totali condominio |
Cos'è davvero un cappotto termico
Un cappotto termico è un sistema di isolamento che applica pannelli isolanti sull'esterno (o, più raramente, sull'interno) delle pareti perimetrali dell'edificio. Lo scopo è duplice:
- Ridurre le dispersioni di calore d'inverno e l'ingresso di calore d'estate → fino al 30% di risparmio sui costi di riscaldamento
- Eliminare ponti termici e condensa → benessere abitativo, riduzione muffe
Un cappotto ben fatto migliora la classe energetica dell'edificio (tipicamente +2 classi su edifici anni '60-'80), aumenta il valore di mercato dell'immobile (+8-15% secondo dati OMI Lazio), e riqualifica esteticamente la facciata. Tre benefici in un solo intervento.
Tipologie di cappotto: quale scegliere
Cappotto in EPS (polistirene espanso)
Il più diffuso. Pannelli in polistirene espanso bianco o grafite. Spessore tipico 10-14 cm. Eccellente rapporto qualità/prezzo (80-120 €/m² posa inclusa). Molto resistente agli agenti atmosferici, leggero, facile da posare. Lo standard per condomini residenziali romani in periferia.
Cappotto in lana di roccia
Pannelli minerali derivati da roccia vulcanica. Spessore 10-14 cm. Più costoso dell'EPS (110-160 €/m²) ma con grandi vantaggi: resistenza al fuoco classe A1 (essenziale per piani terra commerciali), ottimo isolamento acustico, traspirante. Indicato per edifici plurifamiliari, piani terra, edifici accanto a strade trafficate.
Cappotto in fibra di legno o sughero
Materiali naturali, ottimi per edifici storici dove serve traspirazione delle pareti. Costo elevato (140-200 €/m²) ma compatibili con murature antiche e finiture tradizionali. Spesso utilizzati in centro storico romano.
Cappotto interno
Quando il cappotto esterno non è possibile (vincoli paesaggistici, condomini che non deliberano, immobili isolati in centro), si applica internamente. Riduce la superficie calpestabile (4-8 cm per parete) ma è l'unica via in molti contesti. Costo 60-110 €/m². Va realizzato a regola d'arte per evitare condensa interstiziale.
Costi reali a Roma nel 2026
Per un condominio romano medio (8-12 unità, palazzina 4-5 piani), i costi di un cappotto termico esterno completo si attestano intorno a:
| Voce | Costo | % sul totale |
|---|---|---|
| Ponteggio (3-4 mesi) | 8.000-15.000 € | 10-12% |
| Bonifica e preparazione supporto | 4.000-8.000 € | 5-7% |
| Materiale cappotto (EPS 12 cm) | 15-25 €/m² | 20% |
| Posa cappotto + rasatura | 30-50 €/m² | 40% |
| Finitura colorata (silossanico) | 12-22 €/m² | 15% |
| Lattonerie, soglie, accessori | 2.000-5.000 € | 3% |
| Asseverazione tecnica + APE | 1.500-3.000 € | 2% |
| TOTALE m² facciata | 80-150 €/m² | 100% |
Per un condominio con ~1.200 m² di facciate (12 unità su 4 piani), il costo complessivo è 100.000-180.000 €. Con Ecobonus 65-75%, la spesa effettiva netta scende a 25.000-65.000 € da rateizzare in 10 anni.
I vincoli specifici di Roma
Roma ha caratteristiche che incidono pesantemente sulla fattibilità tecnica e burocratica del cappotto:
Centro storico (Municipio I)
Cappotto esterno quasi sempre vietato nelle aree tutelate dalla Soprintendenza. Le facciate sono parte del patrimonio storico e non possono essere modificate nello spessore. Soluzione: cappotto interno o, raramente, cappotti a basso spessore con finitura tipologicamente coerente. Serve autorizzazione paesaggistica.
Aree tutelate (Prati, Trieste, EUR storico)
Cappotto esterno consentito ma con prescrizioni: colore concordato con la Soprintendenza, finitura compatibile con l'edificato circostante, spessore massimo concordato. Pratica autorizzativa più lunga (60-90 giorni).
Periferia (post '50)
Massima libertà tecnica. Cappotto esterno standard a 12-14 cm, finiture libere, autorizzazioni semplici. È qui che si concentrano la maggior parte dei cantieri di cappotto termico romani.
Condomini con problemi strutturali
In molti palazzi romani anni '60 le facciate hanno problemi di copriferro, ferri ossidati, parti di calcestruzzo degradate. Il cappotto richiede bonifica preliminare con ripristino strutturale. Costo aggiuntivo 30-80 €/m² per le porzioni interessate. Non sottovalutate questa fase: applicare cappotto su supporto degradato è inutile.
Il processo passo-passo
- Diagnosi energetica e strutturale dell'edificio (APE pre, valutazione tecnica facciate)
- Studio fattibilità e quadro economico con simulazione Ecobonus
- Delibera in assemblea condominiale (maggioranza ridotta art. 119 DL 34/2020)
- Pratiche edilizie (CILA, eventuale autorizzazione paesaggistica)
- Comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori
- Cantiere (3-6 mesi a seconda dimensione)
- APE post-intervento con verifica miglioramento classi
- Detrazione in dichiarazione dei redditi per ciascun condomino in 10 quote annuali
Domande frequenti
Il Bonus Facciate è ancora attivo nel 2026?
No, è terminato il 31/12/2022. Restano Ecobonus 65-75% per cappotto, Bonus Ristrutturazioni 50% per intonaci e tinteggiature, Sismabonus 70-85% se l'intervento riduce il rischio sismico.
Quanto costa fare un cappotto termico a Roma?
80-160 €/m² per cappotto esterno (EPS o lana di roccia) completo di rasatura e finitura. Cappotto interno 60-110 €/m². Su condominio medio: investimento 100.000-180.000 €, con Ecobonus la spesa effettiva è 25.000-65.000 €.
Si può fare il cappotto termico in centro storico a Roma?
Il cappotto esterno è quasi sempre vincolato dalla Soprintendenza nelle aree tutelate. È consentito solo cappotto interno o, in casi rari, esterno a basso spessore con finitura coerente. Servono autorizzazioni paesaggistiche.
Quale tipologia di cappotto è la migliore?
Per condomini romani in periferia: EPS bianco grafite spessore 10-14 cm (ottimo rapporto qualità/prezzo), o lana di roccia per piani terra e situazioni più esigenti. Per centro storico: pannelli a basso spessore (calce-canapa, sughero).
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