Dopo la fine del Superbonus, i due strumenti più potenti per chi vuole riqualificare un edificio nel 2026 sono Ecobonus (efficienza energetica) e Sismabonus (sicurezza sismica). La buona notizia: si possono cumulare sullo stesso intervento, se vengono fatti bene. La cattiva notizia: bisogna farlo con metodo, perché un errore di impostazione fa perdere migliaia di euro di detrazione.
In questa guida vediamo le aliquote 2026, le condizioni per cumulare i due bonus, esempi reali di calcolo su condomini romani, e gli errori più comuni che pregiudicano l'agevolazione.
Ecobonus 2026: aliquote aggiornate
L'Ecobonus è la detrazione per interventi di efficienza energetica. Nel 2026 le aliquote sono confermate ai valori ordinari (post-fase Superbonus):
| Intervento | Aliquota | Massimale detraibile |
|---|---|---|
| Sostituzione infissi | 50% | 60.000 € per unità |
| Caldaia a condensazione classe A | 50% | 30.000 € per unità |
| Pompa di calore | 65% | 30.000 € per unità |
| Caldaia + termoregolazione evoluta | 65% | 30.000 € per unità |
| Solare termico | 65% | 60.000 € per unità |
| Cappotto termico (sup. > 25%) | 70% | 40.000 € × unità (condominio) |
| Cappotto + caldaia condensazione classe A | 75% | 40.000 € × unità (condominio) |
| Riqualificazione globale edificio | 65% | 100.000 € per edificio |
L'Ecobonus si applica a immobili di qualsiasi categoria (residenziali e produttivi) esistenti (non si applica al nuovo). Detrazione spalmata in 10 quote annuali.
Sismabonus 2026: aliquote aggiornate
Il Sismabonus si applica a interventi di riduzione del rischio sismico in zone sismiche 1, 2 e 3. Roma è in zona 2 e 3 a seconda dei municipi, quindi accede a pieno titolo.
| Intervento | Aliquota | Massimale |
|---|---|---|
| Adeguamento sismico senza salto classe | 50% | 96.000 € per unità |
| Miglioramento di 1 classe di rischio | 70% | 96.000 € per unità |
| Miglioramento di 2 classi di rischio | 80% | 96.000 € per unità |
| Parti comuni condominio: miglioramento 1 classe | 75% | 96.000 € × unità |
| Parti comuni condominio: miglioramento 2 classi | 85% | 96.000 € × unità |
Il Sismabonus richiede una asseverazione tecnica preventiva da parte di un professionista abilitato che certifica la classe di rischio sismico pre-intervento e quella attesa post-intervento. Senza asseverazione non si accede al bonus.
Come si cumulano i due bonus: la regola d'oro
La cumulabilità tra Ecobonus e Sismabonus è consentita, ma a una condizione precisa: gli interventi devono essere distinti, separati e individuati nel computo metrico.
Non è quindi un "doppio bonus" sulla stessa spesa, ma due bonus su voci di spesa diverse dello stesso cantiere. Vediamo cosa significa concretamente.
Esempio pratico: condominio romano in periferia
Palazzina anni '60, 12 unità abitative, 4 piani, struttura in cemento armato. Vogliamo fare:
- Cappotto termico esterno (efficienza energetica)
- Rinforzo strutturale anti-sismico (sicurezza)
Costo totale lavori: 280.000 € + IVA. Suddivisi così:
| Voce | Bonus applicabile | Spesa | Detrazione |
|---|---|---|---|
| Cappotto + caldaia centralizzata classe A | Ecobonus 75% | 180.000 € | 135.000 € |
| Rinforzo strutturale con miglioramento 2 classi sismiche | Sismabonus 85% (parti comuni) | 80.000 € | 68.000 € |
| Opere comuni (ponteggi, smaltimenti) | Quota proporzionale | 20.000 € | ~16.000 € |
| TOTALE | 280.000 € | ~219.000 € |
Detrazione complessiva: 219.000 € su 280.000 € di spesa. Per il condominio (12 unità), significa che ogni famiglia recupera mediamente ~18.000 € in 10 anni. La spesa effettiva netta è ~5.000 € per unità, contro un investimento totale di 23.000 € per unità.
Documentazione obbligatoria
Per accedere a Ecobonus e Sismabonus cumulati servono:
- APE pre-intervento (per Ecobonus)
- Asseverazione classe rischio sismico pre-intervento (per Sismabonus)
- Computo metrico estimativo separato per le due categorie di lavori
- CILA o SCIA in Comune
- Comunicazione ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori (per Ecobonus)
- APE post-intervento con dimostrazione del miglioramento energetico
- Asseverazione classe rischio sismico post-intervento (per Sismabonus)
- Fatture e bonifici parlanti per ogni voce di spesa
- Dichiarazione di conformità degli impianti realizzati
I bonifici devono essere "parlanti" (con causale specifica che riporta il riferimento normativo del bonus utilizzato). Errori sui bonifici sono la causa più frequente di disconoscimento della detrazione in fase di controllo.
Errori comuni che fanno perdere il bonus
1. Computo metrico unico per i due bonus
Se le opere strutturali e quelle energetiche vengono messe sullo stesso preventivo senza separazione, l'Agenzia delle Entrate riconosce un solo bonus (il più basso). Sempre due computi metrici separati, anche se l'impresa è la stessa.
2. Bonifico unico per le due tipologie
Ogni bonifico deve riferirsi a una categoria specifica di lavori. Bonifici "misti" (per ristrutturazione + impianti + struttura) creano ambiguità. Bonifici separati per categoria.
3. APE post-intervento mancante
L'Ecobonus richiede dimostrazione documentale del miglioramento energetico. Senza APE post-intervento con miglioramento certificato, il bonus salta. L'APE post va commissionato prima della comunicazione ENEA.
4. Asseverazione sismica fatta dopo i lavori
L'asseverazione di classe sismica pre-intervento deve essere fatta prima dell'inizio lavori. Farla dopo è motivo di disconoscimento del Sismabonus. È l'errore più costoso e purtroppo non raro.
5. Mancata comunicazione ENEA entro i 90 giorni
La comunicazione ENEA va inviata entro 90 giorni dalla fine dei lavori. Termine tassativo. Saltarlo significa perdere l'Ecobonus.
Cessione del credito e sconto in fattura nel 2026
Come per gli altri bonus edilizi, anche per Ecobonus e Sismabonus la cessione del credito e lo sconto in fattura sono fortemente limitati dal DL 11/2023. Nel 2026 la regola è:
- Per la maggior parte dei privati ordinari: solo detrazione diretta in dichiarazione (10 anni)
- Per condomini con specifiche caratteristiche o aree colpite da calamità: cessione/sconto ancora possibile (verificare caso per caso)
- Il mercato bancario degli sconti in fattura è di fatto fermo
Significa che il committente deve avere la capienza fiscale per recuperare la detrazione (in pratica, IRPEF dovuta nei 10 anni successivi sufficiente a "consumare" il credito). Per i pensionati o altri soggetti a bassa imposizione fiscale, la detrazione può andare in parte persa.
Domande frequenti
Ecobonus e Sismabonus si possono cumulare?
Sì, se gli interventi sono separati e individuati nel computo metrico. Esempio: cappotto termico (Ecobonus 65-75%) + rinforzo strutturale antisismico (Sismabonus 70-85%) sullo stesso edificio, su voci di lavoro distinte. La separazione contabile è obbligatoria.
Quanto vale l'Ecobonus nel 2026?
50% per interventi singoli, 65% per riqualificazione strutturata, 70-75% per cappotti su parti comuni con specifici miglioramenti di classe energetica.
Quali zone sismiche di Roma accedono al Sismabonus?
Roma è in zona sismica 2 e 3 a seconda dei municipi. Il Sismabonus si applica a entrambe. Aliquote da 50% (riduzione rischio senza salto classe) a 85% (riduzione 2 classi su parti comuni condominio).
Bisogna fare prima Ecobonus o Sismabonus?
Tecnicamente prima va eseguito l'intervento strutturale (Sismabonus): rinforzi, miglioramenti antisismici. Poi il cappotto termico (Ecobonus) si applica all'esterno della struttura rinforzata. Questo ordine garantisce documentazione separata corretta.
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